経済・ビジネス入門！地価が上がったり下がったりする仕組みについて解説

みなさんこんにちは！速ラボ編集部です。

今回は、地価が上がったり下がったりする仕組みについて解説していきたいと思います。

地価とは？

地価とは、ある土地が持っている「価値」を金額で表したものです。この価値は、ただの数字ではなく、いろいろな要素によって決まっています。

例えば以下のことがあげられます。

• 駅に近いかどうか
• 商業施設や学校が近いか
• 周囲の治安や雰囲気
• 土地の用途（住宅地か商業地か）

つまり、住みやすさや利便性が関係しているんですね。

地価が上がる主な要因

地価が上がる時は、基本的にその土地の「需要」が高まっているということです。具体的には、こんな要因が考えられます。

再開発や新しい施設の建設

ショッピングモールやオフィスビル、大型マンションなどが建設されると、その周辺は「住みたい・使いたい」という人が増えるため、地価も上がりやすくなります。

ショッピングモールやオフィスビル、大型マンション、公共施設などが建設されるということは、つまりその地域の利便性や生活環境が大きく改善されるということにも繋がります。

たとえば、商業施設が充実すれば買い物が便利になり、企業のオフィスが増えれば雇用も生まれ、人が集まりやすくなります。

結果として「ここに住みたい」「ここで働きたい」と思う人が増え、土地の需要が高まり、地価の上昇に繋がります。
再開発エリアは将来の価値上昇を期待して投資対象にもなりやすいのが特徴です。

交通インフラの改善

新しい駅ができたり、道路が整備されたりすると、アクセスが良くなるので人気が高まり、地価上昇につながります。

新しい鉄道駅の開業や、地下鉄・バス路線の延伸、幹線道路の整備、高速道路のインターチェンジ設置などにより、アクセスが格段に良くなると、その地域の利便性が一気に向上します。

通勤・通学・買い物などの移動が快適になると、住宅地としての価値が高まり、人気エリアに変わることも少なくありません。

不動産購入者や賃貸需要も増えるため、地価が上がりやすくなります。特に「駅近」の土地は価値が上がりやすい傾向があります。

人口の増加

その地域に住む人が増えると、住宅需要も増えます。需要が増えれば、自然と価格も上昇します。

地域に転入してくる人が増えると、それに伴って住宅や商業施設、公共サービスなどの需要も高まります。

たとえば、大学の開設や企業の誘致、大型工場の建設などによって人が流入するケースでは、一気に地域が活性化します。

人口増加はそのまま「住むための土地のニーズ」が増えることを意味するため、需給バランスの変化によって地価は上昇していきます。

また、ファミリー層が増えると学校や病院なども整備され、さらに地域価値が上がる好循環が生まれます。

経済全体の景気が良い

全体的に景気が良くなっていると、不動産投資も活発になります。企業や個人がお金を使いやすくなるため、地価も影響を受けて上がる傾向があります。

日本全体や世界経済の景気が好調なときは、企業の利益が増えたり、個人の所得が増えたりして、投資マインドが高まります。

不動産は安全資産として注目されやすく、特に金利が低い時期にはお金が土地や建物などの「実物資産」に流れやすくなります。

結果として不動産の購入・売買が活発になり、地価も上がっていきます。
また、景気の良さが雇用や人口増加にも波及すれば、さらに地価を押し上げる要因となります。

地価が下がる主な要因

逆に、地価が下がる時は「その土地の魅力が減っている」あるいは「需要が減っている」ことが多いです。

人口減少・高齢化

若い人が少なくなり、住む人が減ってくると土地の需要も下がり、価格が落ちることがあります。

地域から若い世代が都市部などに流出し、少子高齢化が進むと、その地域に住む人の数自体が減少していきます。
住む人が減るということは、住宅や土地への需要も減るということです。

また、高齢化により空き家が増えると、街全体の活気が失われ、資産価値が下がってしまう傾向もあります。
こうした人口構造の変化は、特に地方都市や過疎地域で顕著に見られ、長期的に地価が下がる大きな要因の一つです。

自然災害やリスクの増加

地震・洪水・土砂災害などのリスクがある地域は、敬遠されやすくなり、地価が下がる傾向に。

地震の活断層の近くや、河川の氾濫リスクがある地域、土砂災害警戒区域などは、災害リスクの高さが明確になるほど敬遠されやすくなります。

ハザードマップ（自然災害による被害を軽減するために、被災想定区域や避難場所、避難経路などの防災情報を地図上に表示したもの）で危険地域とされていたり、実際に災害が起きた過去がある地域では、買い手や借り手がつきにくく、地価が下がる傾向にあります。

また、地震保険料の高さや再建リスクを懸念して、投資家や不動産購入者が避ける対象になることも少なくありません。

周辺施設の衰退

工場の閉鎖、商店街のシャッター通り化などにより地域の活気がなくなると、魅力も下がり、地価にも影響します。

つまり商店街がシャッター通り化したり、地元企業や大きな工場が閉鎖・撤退したりすると、その地域の雇用や集客力が大きく低下します。

それに伴い、住民の流出や空き物件の増加が進み、街の魅力や利便性が失われていきます。

人が集まらない＝土地の価値が下がるという構図が成り立つため、地域経済の停滞は地価に直接的な影響を与えるのです。

とくに、地域の中心施設（病院・学校・交通拠点など）の撤退は大きな打撃となります。

経済の不況

不景気になると、不動産の売買が冷え込みます。買う人が減ると、価格は下がっていきます。

そもそも日本全体や世界経済が不景気になると、人々の購買意欲や投資意欲が下がります。

企業も個人も不動産にかける資金が減り、売買が冷え込むことで、需給バランスが崩れ、地価が下落することがあります。

また、不況時にはローン審査が厳しくなるため、住宅購入を控える人も増え、取引件数が減少していきます。

特に、リーマンショックやコロナ禍のような大きな経済ショックの影響で地価が急落するケースもあります。

地価は「相対評価」で決まる

地価は「この場所だけで」決まるのではなく、周囲の土地や都市全体の動きにも影響されます。たとえば、近くにすごく人気のエリアができれば、その周辺にも波及効果があります。

反対に、人気エリアの価値が下がると、その近くの土地もつられて下がることもあります。

地価を知るのに役立つデータ

地価は誰でも見ることができる公的なデータがあります。

ここで役立ちそうなサイトのリンクをまとめておきましたので、よろしければ何かのお仕事や投資、経済の勉強や自由研究などにご活用ください。

• 公示地価（国交省）：年に1回公表。国が定めた地点の標準価格。
• 基準地価（都道府県）：都道府県が発表する年1回の価格。
• 地価調査サイト：国土交通省の「土地総合情報システム」などで検索可能。

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www.mlit.go.jp

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不動産情報ライブラリ

www.reinfolib.mlit.go.jp

もっと詳しくなりたいはこちら

当記事では土地の価格である地価を考える際に必ず知っておくべきことについて解説いたしました。

ただ、もっともっと深く知りたいという方やもっと広く知識としての全体像を頭に入れておきたいという方もいらっしゃるかと思います。

筆者的にはいろんな視点でさらに深く知るためには本などの媒体などを活用していただくことはシンプルにおすすめなので、ここでいくつかご紹介させていただきます。

届くまで1〜3日かかるかと思いますので、速攻で情報を仕入れたい！という方はお近くの書店でご購入いただくことをおすすめします。笑

不動産のしくみがわかる本 ビジネス図解本/雑誌 (DO) / 中山聡/著 田中和彦/監修：ネオウィング

ビジネス図解　不動産投資のしくみがわかる本松村保誠

イラスト図解 知っているようで知らない 物価のしくみ（池田書店）

イラスト図解 知っているようで知らない 金利のしくみ（池田書店）

地価に関係してくる知識周りの本を厳選いたしました。

よろしければご参考にしていただき、ご自身の地価に関する知見を深めていただければ幸いです。

まとめ

地価は、「その場所に住みたい」「そこでお店を出したい」と思う人が多ければ多いほど上がります。逆に、人気が下がれば地価も下がっていきます。

つまり、地価は「その土地の人気度」といえます。

ニュースで「地価上昇○％」という記事を見るときは、そこにどんな背景があるのかを想像してみると、ちょっと経済に詳しくなった気分になりますよ！